Controlul chiriei

Raliu de control al chiriei în Seattle, 2019
Știința dezgustătoare
Economie
Icon economics.svg
Sisteme economice

$ Economie de piata
Economie mixtă
Economia socialistă


Concepte majore
  • Realismul capitalist
  • Banca centrala
  • Inegalitatea economică
  • Economie
  • A treia cale
oameni

Controlul chiriei este o politică de colectare centrată în primul rând pe simplă controlul prețului , în mod specific a pretul maxim în imobiliare de închiriere, cu expresia care se referă cel mai adesea la locuințe de închiriere. La fel ca majoritatea formelor de reglementare a pieței, controlul chiriei izolat poate duce la o serie de consecințe neintenționate. Deși aceste consecințe au fost stabilite de multă vreme, susținătorii le ignoră adesea, fie din cauza ignoranței, fie a nesimțirii politice .

Un contraexemplu al controlului chiriei există în California, care nu are control al chiriei la nivel de stat, dar care limitează aprecierea imobiliară (în scopul impozitării) la un procent comparabil cu cel aplicat creșterilor chiriei controlate. Propunerea 13 din California , care a trecut în 1978, a condus la o serie de diferențe pe piața imobiliară din California și structura impozitării sale în comparație cu alte jurisdicții.

Cuprins

Componente tipice ale controlului chiriei

În New York, de exemplu, controlul chiriei rezidențiale (denumit „stabilizare a chiriei”) cuprinde următoarele politici pentru clădirile cu mai mult de șase unități construite înainte de 1973:

  • Chiriașii au dreptul legal de a-și reînnoi contractele de închiriere pe termen nelimitat, iar proprietarii trebuie să treacă prin instanțele de locuințe pentru a evacua chiriașii, lucru pe care îl pot face numai din anumite motive prescrise legal (cum ar fi neplata prelungită a plății chiriei).
  • Creșterile chiriei la reînnoirea contractului de leasing sunt stabilite de o agenție guvernamentală. De obicei, aceste creșteri ale chiriei sunt semnificativ mai mici decât rata de inflație .
  • Creșterile chiriei peste limitele procentuale specificate sunt permise numai atunci când se fac îmbunătățiri de capital pentru o clădire în ansamblu, cum ar fi instalarea sau înlocuirea ascensoarelor. Creșterea chiriei asociate îmbunătățirilor de capital este calculată utilizând o formulă stabilită legal.
  • Costul închirierii unei anumite unități se răstoarnă între chiriași, cu o anumită creștere suplimentară permisă să acopere costul renovării unității.

Înainte de 2019, politicile difereau în următoarele moduri:


  • Creșterile chiriei cu un procent mai mare au fost permise între chiriași, chiar și fără renovarea unei unități. Această politică a fost întreruptă, deoarece a creat un stimulent pentru evacuările ilegale.
  • Atunci când chiria pentru o unitate dată depășea un preț stabilit (anterior 2.500 USD / lună), chiria pentru acea unitate va deveni permanent dereglementată și ar putea fi stabilită la orice preț ar suporta piața. De-a lungul anilor, această politică a condus la o scădere semnificativă a numărului de apartamente stabilizate în chirie în New York.

Consecințele externe tipice ale controlului chiriei

Dintr-o perspectivă economică de bază, atunci când guvernul nu plătește pentru construcția de locuințe noi, controlul chiriei poate face ca cererea de locuințe să depășească în mod semnificativ oferta, iar proprietarii privați și dezvoltatorii de locuințe controlate prin chirie pierd orice stimulente de piață pe care le-ar fi putut avea anterior . Controlul chiriei își atinge obiectivele declarate numai atunci când este asociat cu investiții publice semnificative în locuințe. În timp ce diferite guverne au investit în locuințe în diferite momente ale istoriei, cel mai proeminent exemplu contemporan este Singapore .



Din punct de vedere istoric, Statele Unite , Regatul Unit , si Uniunea Sovietică toate au construit cantități semnificative de locuințe publice imediat după Al doilea război mondial , dar niciunul dintre ei nu și-a susținut finanțarea publică inițială pentru construcția și întreținerea locuințelor dincolo de anii 1960 și 70, iar locuințele publice fie și-au depășit dramatic durata de viață planificată (ca și în cazul Hrușciov ) sau sa deteriorat atât de rapid încât să nu atingă durata de viață planificată (la fel ca în Pruitt-Igoe ). Cauzele acestei scăderi a locuințelor finanțate din fonduri publice au variat, de la o schimbare a priorităților de cheltuieli până la Război rece complex militar-industrial la o reacție proxy împotriva desegregare iar americanul Miscarea Drepturilor Civile .


În absența finanțării publice susținute, controlul chiriei a fost un dezastru cumplit. A cita Paul Krugman , Premiul Nobel -câștigător New York Times cronicar și profesor de economie:

Analiza controlului chiriei se numără printre cele mai bine înțelese probleme din întreaga economie și, oricum, printre economiști - una dintre cele mai puțin controversate. În 1992, un sondaj al Asociației Economice Americane a constatat că 93% dintre membrii săi sunt de acord că „un plafon al chiriilor reduce calitatea și cantitatea locuințelor”. Aproape fiecare manual de la începutul anului conține un studiu de caz privind controlul chiriei, folosind efectele sale adverse cunoscute pentru a ilustra principiile cererii și ofertei.


Unii economiști merg chiar mai departe în criticile lor. Libertarian Institutul Frasier citează suedez economist Coacerea Lindbeck , descriind controlul chiriei drept „cea mai eficientă tehnică cunoscută în prezent pentru a distruge un oraș - cu excepția bombardamentelor”. Inutil să spun că oamenii au opinii puternice în această privință.

Următoarele secțiuni examinează în detaliu consecințele specifice ale controlului chiriei.

Durată mai lungă a locuințelor

Atunci când controlul chiriei se aplică pe bază de unitate (și nu universal), chiriașii se deplasează mai rar decât ar putea pe o piață deschisă a locuințelor. De exemplu, în New York , care a avut controlul chiriei mai mult și mai strict decât orice alt oraș american important, rata anuală a cifrei de afaceri a apartamentelor este mai mică de jumătate din media națională, iar proporția locatarilor care au locuit în același apartament de 20 de ani sau mai mult este de mai mult de dublu față de media națională. Acest lucru se întâmplă în parte, deoarece un chiriaș ar putea să nu poată găsi un apartament nou la fel de accesibil ca cel în care locuiește în prezent și, deoarece contractele de leasing nu creează capitaluri proprii, chiriașii nu pot transfera o creștere a valorii apartamentului curent atunci când trecând la unul nou.

O perioadă mai lungă de locuit nu este benefică în mod inerent. Un chiriaș ar putea schimba locurile de muncă și ar putea ajunge la o navetă semnificativ mai lungă. Un chiriaș ar putea dori să coabiteze cu un partener sau să aibă copii și să găsească apartamentul actual actual prea mic. Un nestăpân gol ar putea să se găsească într-un apartament mult mai mare decât are nevoie într-o piață imobiliară altfel scumpă, unde nu poate fi subînchiriat în mod legal altor persoane care au nevoie de un loc unde să locuiască. Și, din nou, pentru că un contract de leasing nu creează capitaluri proprii, un nestăpân gol nu poate „încasa” valoarea unui apartament prea mare pentru a se întreține în retragere. În caz contrar, piețele de locuințe scumpe, cu un control semnificativ al chiriei, au dimensiuni mai mici ale gospodăriilor: în 2001, 49% din San Francisco Locuința controlată prin chirie avea doar un singur ocupant, în timp ce SUA din 2010 recensământ a arătat că în Manhattan , unde aproape jumătate din toate apartamentele sunt stabilizate în chirie, aproape 46% din toate apartamentele au avut un singur ocupant, comparativ cu 27% la nivel național.


Scăderea proprietății

Chiar și atunci când guvernele nu subvenționează direct proprietatea individuală, plafonarea chiriei crește cu mult sub rata inflației va face ca proprietatea privată a locuințelor închiriate să devină din ce în ce mai neeconomică, în multe cazuri, astfel de clădiri transformându-se în cooperative sau condominii. Sub controlul chiriei din 1947 până în 1977, în Anglia și Țara Galilor locuințele de închiriere construite în mod privat au scăzut de la a fi 61% din toate locuințele în 1947 la a fi doar 14% din toate locuințele în 1977. (Această perioadă de timp, totuși, a coincis și cu un istoric mare în investițiile guvernului britanic în locuințe publice.) Pe parcursul a 8 ani de control al chiriei în Washington în anii 1970, numărul unităților de închiriere din oraș a scăzut de la puțin peste 199.000 de unități la sub 176.000. După ce a fost introdus controlul chiriei în Berkeley, California, numărul unităților de închiriere private disponibile pentru studenții de la universitate a scăzut cu 31% în cinci ani.

Diamond, McQuade și Qian (2018) constată că clădirile cu chirie controlată din San Francisco au fost cu 8% mai predispuse să se transforme într-un apartament decât clădirile din grupul de control. Comparativ cu nivelurile din 1994, numărul chiriașilor care locuiesc în clădiri tratate a scăzut cu 15%, iar numărul chiriașilor care locuiesc în unități controlate cu chirie a scăzut cu o reducere de 25%, din cauza demolării și înlocuirii sau transformării structurilor existente în proprietar -lociu ocupat. O reducere de 15% a micilor locuințe de închiriere multifamiliale a contribuit probabil la creșterea costului locuințelor de închiriat pe termen lung, subvenționând efectiv prețurile de închiriere din 1994 cu aceste creșteri viitoare. Deoarece controlul chiriei din California permite reamenajarea întregii clădiri, în loc să permită doar conversia în cooperare cu rezidenții existenți (ca în New York), reducerea numărului de unități controlate prin chirie din San Francisco s-a corelat cu o scădere generală a accesibilității locuințelor.

Institutul Cato a fost îngrozit să constate că, în termen de 3 ani de la impunerea controlului chiriei asupra Torontoului, Canada în 1976, 23% din toate unitățile de închiriere din locuințele ocupate de proprietari au fost retrase de pe piața imobiliară și, și mai rău, în termen de 5 ani, clădirea controlată cu chirie a scăzut în valoare cu peste 40%. Controlul chiriei scade, de asemenea, contribuția proprietarilor la publicitate piata: conformTimpurilede Londra , extinderea controlului chiriei din 1975 în Anglia acoperirea unităților mobilate a dus la o reducere de 75% a publicității pentru acele unități din London Evening Standard, comparativ cu anul precedent.

Scăderea construcției speculative de locuințe

Când controlul chiriei cuprinde o întreagă piață a locuințelor, construcția privată a locuințelor non-luxoase devine neeconomică. Nouă ani după sfârșitul anului Al doilea război mondial , nu a fost construit niciun apartament nou în Melbourne, Australia . După implementarea în 1979 a controlului chiriei în Santa Monica, California , autorizațiile de construcție au scăzut cu 90% în decurs de 5 ani. Un studiu privind controlul chiriei în diferite țări a concluzionat: „Noile investiții în locuințe private de închiriere nesubvenționate sunt în esență inexistente în toate țările europene chestionate, cu excepția locuințelor de lux”.

Locuințe loterii și corupție

Pe piețele în care guvernul nu plătește pentru construcția de locuințe noi, cererea de locuințe poate depăși semnificativ oferta. În loc să fie închiriate unități locative potențialului chiriaș care dorește să plătească cea mai mare chirie, contractele de leasing sunt efectiv atribuite prin loterie sau prin mijloace mai scrupuloase, cum ar fi mită (de regulă ilegală) . Atunci când se confruntă cu o serie de chiriași care nu se pot distinge din punct de vedere economic, un proprietar poate fi, de asemenea, mai înclinat să recurgă la discriminare ilegală pe baza caracteristicilor protejate legal.

(Extorcarea ilegală sau discriminarea rasială de către proprietari deoparte, indiferent dacă licitarea resurselor limitate sau alocarea lor prin loterie este un sistem mai corect și echitabil este o întrebare filosofică deschisă.)

Când sunt permise creșteri arbitrare de chirie între chiriași, proprietarii trebuie să negocieze încheierea unui contract de închiriere, lucru pe care îl pot face oferind „cumpărarea” unui chiriaș cu plata mai mică sau prin reducerea ilegală și pasivă-agresivă a locuinței unității (adică prin vandalizare acesta) sau constrângerea unui chiriaș în alt mod.

Construirea îmbătrânirii și deteriorarea

Costul ridicat al achiziționării clădirilor existente stabilite cu chirie pentru demolare și înlocuire poate duce la durarea mai mare a acestor clădiri decât ar fi altfel. Un studiu privind locuințele efectuat în San Francisco în 2001 a constatat că trei sferturi din locuințele sale controlate pe chirie aveau mai mult de 50 de ani și 44% aveau mai mult de 70 de ani. De asemenea, în New York, o parte semnificativă a locuințelor existente este încă stabilizată, în ciuda stabilizării chiriei care se aplică doar clădirilor construite înainte de 1973. Indiferent dacă apartamentul dinainte de război este fermecător, un coșmar sau ambele sunt, din nou, discutabile.

Rusia de după război și alte țări comuniste au investit puternic în reconstrucția locuințelor distruse în timpul războiului, având în același timp nevoie să acomodeze urbanizarea rapidă. Economiile limitate ale acestor țări au făcut ca aceste locuințe să fie construite cât mai ieftin posibil, în vederea reconstrucției ulterioare. În Rusia, aceste clădiri erau cunoscute sub numele de Hrușciovka. Pe măsură ce economia Uniunii Sovietice a devenit din ce în ce mai moribundă în anii 1970 și 80, această locuință aparent temporară a depășit mult timp perimarea planificată, contribuind la lipsa de farmec stereotip al orașelor sovietice.

În țările comuniste fără mijloace, mijloace sau urbanizare pentru a construi locuințe publice în masă, cum ar fi Vietnam, lipsa veniturilor din chirii a făcut ca și locuințele existente să se deterioreze:

„Americanii nu au putut distruge Hanoi, dar noi ne-am distrus orașul prin chirii și controale foarte mici. Ne-am dat seama că este o prostie și că trebuie să schimbăm politica ”, a spus într-un citat bine cunoscut revoluționarul, diplomatul și politicianul vietnamez Nguyen Co Thach.

Indiferent de valoarea inerentă a vârstei unei clădiri, în locuințele bazate pe piață în care cererea depășește cu mult oferta, proprietarii pierd din ce în ce mai mult stimulentul economic pentru renovări sau chiar întreținere de rutină, iar obținerea reparațiilor impuse de codul locuințelor poate necesita intervenții legale, pe care mulți chiriași este puțin probabil să se facă. Clădirile care nu se transformă în proprietate a chiriașului (ca mai sus) se pot transforma treptat în mahalale periculoase (și neplăcute).

Dezvoltare urbană înclinată

Costul crescut al evacuării chiriașilor crește costul înlocuirii clădirilor rezidențiale existente, iar în orașele cu populație în creștere, costul ridicat al reamenajării poate contribui la extinderea urbană. Cu toate acestea, se joacă aceleași aspecte economice cu locuințele ocupate de proprietari, cum ar fi, în Statele Unite, predominant casele suburbane unifamiliale ocupate de proprietar.

Controlul chiriei se poate corela și cu locurile de muncă comerciale și industriale care depășesc dramatic tarifele rezidențiale. Un studiu din 2003 efectuat în Statele Unite a constatat că, în ciuda locurilor de muncă vacante rezidențiale extrem de reduse, New York, San Francisco și alte orașe cu control al chiriei au avut o rată de vacanță de 12% ridicată cu două decenii în clădirile utilizate de întreprinderi și industrie.

New Jersey

La fel ca Tunelul Olandei, controlul chiriei poate duce, de asemenea New Jersey . Spre deosebire de legile din New York, legile privind controlul chiriei din New Jersey sunt foarte, foarte laxe și nici măcar nu sunt atât de eficiente în atingerea obiectivelor pe care încearcă să le atingă susținătorii controlului chiriei. Indiferent, mulți susținători ai controlului chiriei aparent citează New Jersey ca exemplu de succes.

Fără adăpost

Un studiu din 1997 a stabilit că „se prevede că„ existența unei legi de control al chiriei va crește populația adăpostului unui oraș cu 0,03%, iar populația sa de stradă cu, 008%,Alte lucruri fiind egale. ' Deși efectul poate fi minuscul, probabil controlul chiriei corelează cu o creștere netă a persoanelor fără adăpost.

Alternative la controlul chiriei

În absența subvențiilor guvernamentale, modificările zonării (cum ar fi creșterea densității sau transformarea utilizării terenurilor), precum și aruncarea mai cinică a protecției mediului și a reglementărilor de locuințe sub autobuz pot crește oferta de locuințe. Houston, Texas , destul de vizibil nu are un cod de zonare a utilizării terenurilor (deși reglementează dezvoltarea în alte moduri, în plus față de legăminte și restricții de acte), iar locuințele din Houston sunt relativ accesibile, ceea ce Revista Reason crede că este incredibil de convingător. [ Revista Slate ] a examinat efectele abordării unice a Houston asupra planificării urbane și a concluzionat că cel puțin nu a contribuit la vulnerabilitatea uraganelor. Un editor anterior al acestui articol RationalWiki a propus, de asemenea, reducerea cererii de locuințe prin „eliminarea beneficiilor de locuință și reducerea imigrare , dar a concluzionat că „probabil că acest lucru nu ar fi necesar”. Indiferent dacă posibilitatea de a-ți permite locuințe este un punct de vânzare pentru a trăi o Neo liberal Hellscape este, din nou, o judecată de valoare lăsată în seama cititorului .